1. Finanse osobiste Real Estate Investing Real Estate Investing For Dummies Ściągawka
ilustracja inwestycji w nieruchomości
  1. Finanse osobiste Inwestycje na rynku nieruchomościPubliczne i prywatne fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości

Robert Tyson, Eric Tyson

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) to firmy nastawione na zysk, które posiadają i generalnie zarządzają różnymi rodzajami nieruchomości. Opcje inwestycji REIT są niezwykle szerokie i obejmują praktycznie każdy rodzaj nieruchomości. Możesz wybrać swój ulubiony REIT spośród następujących rodzajów nieruchomości:

  • Biuro: od miejskich drapaczy chmur klasy „A” po jednopiętrowe lub niskie budynki podmiejskie klasy „C” Mieszkaniowe: mieszkania, mieszkania studenckie, domy produkcyjne, domy jednorodzinne Handel detaliczny: centra regionalne, centra wyprzedażowe, centra handlowe zakotwiczone w sklepach spożywczych Przemysł: magazyny, centra dystrybucyjne Zakwaterowanie: hotele, kurorty Opieka zdrowotna: Szpitale, medyczne / dentystyczne budynki biurowe, starsze pomieszczenia mieszkalne, wykwalifikowana opieka i opieka nad pamięcią Self-storage Wieże komórkowe Inne nieruchomości z czynszów, nawet lasy

Te REIT-y posiadające nieruchomości (patrz poniższy rysunek) są znane jako REIT-y kapitałowe. Niektóre REIT, zwane REITami hipotecznymi (lub mREIT), koncentrują się na finansowaniu działalności; pożyczają właścicielom i operatorom nieruchomości lub udzielają kredytu pośrednio poprzez zakup pożyczek (papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką).

REITY

Menedżerowie Equity REIT zazwyczaj identyfikują i negocjują zakup nieruchomości, które uważają za dobre inwestycje, i zarządzają tymi nieruchomościami bezpośrednio lub za pośrednictwem stowarzyszonej firmy doradczej i zarządzającej, w tym wszystkich relacji najemców. Dlatego też REIT może być dobrym sposobem na inwestowanie w nieruchomości dla osób, które nie chcą kłopotów i problemów związanych z bezpośrednim posiadaniem nieruchomości i zarządzaniem nią. Możesz także inwestować w różne rodzaje nieruchomości REIT w celu dywersyfikacji swojego portfela, ale sprawdź ich zwroty i wskaźniki kosztów, ponieważ nie wszystkie REIT w obrębie tego samego rodzaju nieruchomości są równoważne. Jest to podobne do rzeczywistości, że chociaż większość funduszy inwestycyjnych inwestuje w tę samą pulę akcji notowanych na NYSE, nie wszystkie mają takie same wydatki lub wyniki.

Zalecamy, aby inwestorzy nie wahali się poprosić o pełne ujawnienie relacji między REIT, jego doradcami i spółkami zarządzającymi. REIT często wiążą się z konfliktami interesów, które nie są wyraźnie ujawnione lub wnoszą znaczne opłaty ponadrynkowe bezpośrednio lub pośrednio powiązanym podmiotom lub podmiotom powiązanym, które ostatecznie obniżają przepływy pieniężne i zwrot z inwestycji dostępnych do dystrybucji.

Publiczne REIT są przedmiotem obrotu na głównych giełdach papierów wartościowych, a zatem muszą spełniać surowe wymogi w zakresie sprawozdawczości SEC:

  • Płynność: publiczne REIT-y handlują każdego dnia roboczego na giełdzie papierów wartościowych, oferując tym samym inwestorom możliwość kupowania i sprzedawania według własnego uznania. Oczywiście, podobnie jak w przypadku innych podobnie płynnych inwestycji (takich jak akcje spółek w różnych branżach), płynność może mieć swoje minusy. Bardziej płynne inwestycje w nieruchomości, takie jak REIT, mogą inspirować częste transakcje spowodowane podejmowaniem emocjonalnych decyzji lub próbą mierzenia ruchów rynkowych. Niezależny zarząd: spółka publiczna musi mieć dyrektorów, z których większość jest niezależna od zarządu. Akcjonariusze głosują i wybierają tych dyrektorów, ale nie stanowi to gwarancji ich kompetencji. Sprawozdawczość finansowa: publiczne REIT, podobnie jak inne spółki publiczne, muszą co kwartał składać kompleksowe raporty finansowe.

Zalecamy trzymanie się z dala od prywatnych REIT, chyba że jesteś wyrafinowanym, doświadczonym inwestorem nieruchomości gotowym przeprowadzić wiele dodatkowych badań i kopania. Ponieważ nie są one przedmiotem publicznego obrotu, prywatne jednostki REIT nie mają takich samych wymagań dotyczących ujawniania informacji jak publiczne jednostki REIT. Różnica ta oznacza, że ​​inwestor w prywatnym REIT lepiej dokładnie zapoznał się z prospektem i zdał sobie sprawę, że prywatny REIT ma możliwość wprowadzania zmian, które mogą nie leżeć w najlepszym interesie inwestora, ale nagradzają prywatnych sponsorów REIT lub ich podmioty stowarzyszone. Zapytaj, jaka prowizja jest odejmowana od inwestycji brutto, aby osiągnąć inwestycję netto. Możesz być zaskoczony „akceptowalnymi stawkami prowizji” dla prywatnych inwestycji REIT, szczególnie gdy porównasz swoje doświadczenie z większością funduszy inwestycyjnych z bardzo niskimi konkurencyjnymi opłatami i bez prowizji z funduszami bez obciążenia.

Spójrz na wydajność REIT

A co z wydajnością? W dłuższej perspektywie REIT przyniosły całkowite zwroty porównywalne z zapasami ogółem. W rzeczywistości zwroty REIT historycznie były tak dobre lub lepsze niż zwroty giełdowe, podczas gdy REIT generalnie były mniej zmienne niż akcje. W kontekście ogólnego portfela inwestycyjnego REIT dodają dywersyfikację, ponieważ ich wartości nie zawsze idą w parze z innymi inwestycjami.

Ostatnim atrybutem REIT-ów, który chcemy podkreślić, są dość znaczne dywidendy, które REIT-y zwykle wypłacają. Ponieważ dywidendy te są zasadniczo w pełni opodatkowane (a zatem nie podlegają niższej stawce podatku od dywidend od akcji), na ogół należy unikać posiadania REIT poza kontami emerytalnymi, jeśli jesteś w wysokiej grupie podatkowej (na przykład w latach pracy).

Inwestowanie w fundusze REIT

Możesz badać i kupować udziały w poszczególnych REIT-ach, które handlują jako papiery wartościowe na głównych giełdach papierów wartościowych. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest zakup funduszu wspólnego inwestowania lub funduszu giełdowego, który inwestuje w zróżnicowaną mieszankę REIT. Niektóre z najlepszych funduszy inwestycyjnych REIT pobierają 1 procent rocznie lub mniej w opłatach za zarządzanie, od dłuższego czasu osiągają sukcesy, a jednocześnie podejmują niewielkie ryzyko. Fundusz Vanguard Real Estate Index Fund pobiera zaledwie 0,12 procent opłat rocznie i przyniósł średni roczny zwrot około 10,2 procent od momentu jego powstania w 1996 roku.

Vanguard oferuje również REIT ETF (fundusz giełdowy) za pośrednictwem większości brokerów dyskontowych i oferuje niską opłatę za zarządzanie w wysokości 0,12 procent. (Możesz go kupić bez żadnych opłat za pośrednictwo za pośrednictwem Vanguard.)

Oprócz zapewnienia zróżnicowanej i łatwej inwestycji w nieruchomości, REIT oferuje dodatkową zaletę, której nie zapewnia tradycyjny wynajem nieruchomości. Możesz łatwo inwestować w REIT za pośrednictwem konta emerytalnego, takiego jak IRA lub Keogh. Podobnie jak w przypadku tradycyjnych inwestycji w nieruchomości, można nawet kupować REIT i REIT z funduszy wspólnego inwestowania za pożyczone pieniądze (na rachunkach innych niż emerytalne). Chociaż ryzykowne, możesz kupować z 50-procentowym spadkiem, znanym jako kupowanie z marżą, kiedy kupujesz takie inwestycje za pośrednictwem konta maklerskiego.

Poniżej znajduje się krótka lista najlepszych obecnie dostępnych funduszy wspólnego inwestowania REIT i funduszy ETF.

Jeśli naprawdę masz ochotę zostać kolejnym Warrenem Buffettem i lubisz wybierać własne akcje, możesz poszukać i wybrać własne REIT, w które chcesz zainwestować. Obie publikacje z badań inwestycyjnych Morningstar i Value Line, które mogą być znalezione w wielu lokalnych bibliotekach, a także w Internecie, tworzą indywidualne podsumowania stron giełdowych na różnych REIT-ach. Oprócz tego, że profesjonalny menedżer decyduje o tym, jakie REITs kupić i kiedy, fundusze wspólnego inwestowania REIT wymienione w tabeli zapewniają również skonsolidowaną sprawozdawczość finansową. Jeśli kupujesz poszczególne REIT, musisz postępować ze deklaracjami podatkowymi dla każdego REIT, w który zainwestowałeś.

  1. Finanse osobiste Inwestycje w nieruchomości Jak zakwalifikować inspektorów nieruchomości do inwestycji w nieruchomości

Robert Tyson, Eric Tyson

Wielu inwestorów nieruchomości wybiera inspektorów na później lub po prostu przyjmuje zalecenia swojego agenta nieruchomości. Ale sprawdź inspektorów nieruchomości przed zatrudnieniem jednego. Podobnie jak w przypadku innych specjalistów serwisowych, przed dokonaniem wyboru należy przeprowadzić wywiad z kilkoma inspektorami. Może się okazać, że nie wszyscy mają takie same doświadczenia, kwalifikacje i standardy etyczne. Na przykład nie zatrudniaj inspektora, który waha się lub nie pozwala ci być obecnym podczas inspekcji, ani nie przegląda ustaleń po zakończeniu inspekcji.

Kontrola jest w rzeczywistości wyjątkową szansą dla większości właścicieli nieruchomości, a ponieważ płacisz, zdecydowanie zalecamy dołączenie do inspektora, który ocenia proponowany zakup. To, czego się uczysz, może być nieocenione i może wypłacać dywidendy przez cały okres posiadania. Kiedy pozbawiony skrupułów wykonawca próbuje później powiedzieć ci, że musisz całkowicie przepełnić swoją nieruchomość, możesz przypomnieć sobie, że kontrola nieruchomości ujawniła tylko pojedyncze problemy, które można rozwiązać niedrogo. (Oczywiście, inspektorzy, zwłaszcza ci, którzy nie są dobrzy, mogą popełniać błędy, więc powinieneś także rozkopać rozbieżności zgłaszane przez różne osoby związane z nieruchomościami. Innymi słowy, uzyskaj drugą opinię).

Około połowa stanów ma obecnie wymagania licencyjne lub certyfikacyjne, podczas gdy kilka ma tylko wytyczne dotyczące praktyk handlowych. To rozporządzenie jest stosunkowo nowe, ponieważ w 2000 r. Praktycznie nie istniało żadne rządowe zezwolenie ani nadzór inspektorów. Niezależnie od tego, czy w twoim kraju obowiązują surowe wymogi dotyczące licencji lub certyfikacji, każdy inwestor nieruchomości musi dbać o swoje interesy i szukać oznak potencjalnych problemów. Czerwone flagi to inspektorzy powiązani z kontrahentem, oferujący specjalną zniżkę, jeśli zadzwonisz do kogoś, kto ich poleci, lub przypisz opłatę za inspekcję do pracy.

Weź pod uwagę tylko pełnoetatowych, profesjonalnych inspektorów. Zatrudnij inspektora, który wykonuje co najmniej 100 kompleksowych kontroli rocznie i ubezpiecza się od błędów i przeoczeń. Takie ubezpieczenie nie jest tanie i jest kolejnym kluczowym wskaźnikiem tego, że dana osoba pracuje w pełnym wymiarze godzin w terenie i uczestniczy w ustawicznym kształceniu ustawicznym.

Wielu inspektorów jest generalnymi wykonawcami posiadającymi licencję, ale nie wszyscy inspektorzy w domu mają wyznaczenia lub poświadczenia dotyczące konkretnie kontroli nieruchomości. Jednym z najlepszych certyfikujących stowarzyszeń branżowych dla profesjonalnych inspektorów nieruchomości jest Amerykańskie Towarzystwo Inspektorów Domowych (ASHI), które zostało założone w 1976 roku. Oprócz inspekcji domowych wielu członków ASHI posiada kwalifikacje i doświadczenie wystarczające, aby pomóc Ci z należytą starannością fizyczną lub strukturalna kontrola zewnętrzna i wewnętrzna nieruchomości mieszkalnych wielorodzinnych i wszystkich rodzajów nieruchomości komercyjnych. Na stronie internetowej ASHI można znaleźć certyfikowanych inspektorów i więcej informacji na temat procesu inspekcji, w tym wskazówki i listy kontrolne.

Niektóre osoby lub firmy przyjmują nazwy, które na pierwszy rzut oka mogą wskazywać na przestrzeganie określonych praktyk zawodowych. Na przykład fikcyjna, ale potencjalnie wprowadzająca w błąd nazwa to „Stowarzyszenie Inspekcji Własności Zawodowej”. Przeprowadź badania, aby znaleźć najlepsze stowarzyszenie stanowe lub regionalne i takie, którego wykwalifikowani członkowie przyjmą kodeks etyczny. Na przykład w Kalifornii Kalifornijskie Stowarzyszenie Inspekcji Nieruchomości to grupa, która oferuje edukację i desygnaty dla inspektorów nieruchomości.

Przejrzyj kopię życiorysów inspektorów, aby zobaczyć, jakie certyfikaty i licencje posiadają. Ważna jest licencja generalnego wykonawcy i certyfikat inspektora nieruchomości, ale również dowiedz się, czy odbył on specjalne szkolenie i czy posiada jakieś podlicencje w takich dziedzinach, jak dach, instalacje elektryczne lub hydrauliczne. Mogą być one szczególnie ważne, jeśli proponowana nieruchomość ma dowody potencjalnych problemów w którymkolwiek z tych obszarów. Na przykład, jeśli dana nieruchomość ma problemy z pokryciem dachowym lub wilgocią, inspektor, który jest generalnym wykonawcą i dekarzem, stanowi dodatkowy plus.

Raport z inspekcji musi być napisany. Aby uniknąć niespodzianek, poproś o próbkę jednego z ostatnich raportów z kontroli, który został przygotowany dla porównywalnej nieruchomości. Ta prosta prośba może wyeliminować kilku potencjalnych inspektorów, ale jest niezbędna, abyś mógł sprawdzić, czy inspektor jest wykwalifikowany i jak szczegółowy raport przygotuje dla ciebie. Sprawdź poniższe rysunki, aby zobaczyć przykładową listę kontrolną kontroli wnętrza.

Lista kontrolna kontroli jednostki wewnętrznej, strona 1Lista kontrolna kontroli jednostki wewnętrznej, strona 2

Źródło: Robert S. Griswold

Przykładowa lista kontrolna kontroli jednostki wewnętrznej (strona 2 z 2).

Pojawienie się fotografii cyfrowej jest dobrodziejstwem dla inspektorów nieruchomości i sprawia, że ​​ich czasem przyziemne i trudne do zrozumienia raporty ożywają. Wybierz doświadczonego technologicznie inspektora i poproś go, aby przesłał Ci drogą elektroniczną raport, w tym zdjęcia cyfrowe dokumentujące wszystkie odnotowane warunki. Niedawno niektórzy inspektorzy zaczęli stosować zaawansowaną, nieinwazyjną technologię za pomocą kamery termowizyjnej na podczerwień lub termowizyjną do tworzenia obrazów promieniowania cieplnego i identyfikowania problemów związanych z efektywnością energetyczną i problemami elektrycznymi, a także skanów przed wnikaniem wilgoci do ścian lub urządzeń hydraulicznych. Dzięki raportowi w sferze elektronicznej przesyłanie tych informacji pocztą e-mail w razie potrzeby jest proste.

Chociaż koszt inspekcji powinien być ustalony i ustalony z góry, cena powinna być kwestią dodatkową, ponieważ opłaty za inspekcję często się zwracają. Podobnie jak wiele innych profesjonalnych usług, istnieje bezpośredni związek między ceną inspekcji a czasem, jaki inspektor potrzebuje na przeprowadzenie inspekcji, a następnie na przygotowanie raportu. Jeśli inspektor spędzi tylko kilka godzin w nowym 20-mieszkalnym budynku mieszkalnym, raport z pewnością będzie niewystarczający, a twoje pieniądze nie zostaną dobrze wydane.

Na koniec poproś finalistów o podanie nazwisk i numerów telefonów co najmniej dziesięciu osób, które korzystały z usług firmy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Zadzwoń losowo i upewnij się, że klienci ci byli zadowoleni, a inspektor działał profesjonalnie i etycznie.

  1. Finanse osobiste Inwestowanie w nieruchomości 10 kroków do sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości

Robert Tyson, Eric Tyson

Wielu guru zajmujących się nieruchomościami i seminariami sprawia, że ​​zebranie fortuny w nieruchomości z dnia na dzień jest naprawdę łatwe. Kupowanie nieruchomości lub nieruchomości bez pieniędzy może przynieść dobre zyski i nie ma wątpliwości, że zakup nieruchomości poniżej jego wewnętrznej wartości zwiększa Twoje szanse na sukces finansowy.

Jest to po prostu tradycyjna rada mędrca (kupuj taniej, sprzedawaj wysoko) stosowana do nieruchomości. A jeśli możesz to robić rutynowo i bez problemów z tytułem własności, druzgocącymi problemami fizycznymi lub negatywnymi konsekwencjami podatkowymi bycia ogłoszonym przez IRS dealerem (przy czym twoje zyski są traktowane jako zwykły dochód i opodatkowane według najwyższych stawek), strategia ta może być całkiem owocnym.

Jednak znalezienie dobrze zlokalizowanych, fizycznie zdrowych właściwości, które są dostępne po cenach niższych niż rynkowe, nie jest łatwe. Z naszego doświadczenia wynika, że ​​większość sprzedawców zna wartości nieruchomości i nie oddaje ich po prostu. Często uważamy, że stare powiedzenie „Dostajesz to, za co płacisz” zostało wymyślone przez inwestora nieruchomości, który właśnie kupił wykluczenie, ale okazało się, że ma duże niezarejestrowane zastaw podatkowy, dużego najemcę komercyjnego, który ogłosił upadłość i może w ten sposób unieważnić ich dzierżawa lub mocno spękany fundament płyty.

Z naszego doświadczenia wynika, że ​​odnoszący sukcesy inwestorzy na rynku nieruchomości są zazwyczaj bystrymi, pracowitymi, sumiennymi osobami, które z entuzjazmem przeprowadzają kompleksową analizę due diligence przed zakupem nieruchomości. Nie wymyślają na nowo koła przy każdej transakcji, ponieważ znają swoją niszę rynkową, umiejętności osobiste i dostępne zasoby. Mają wizję i stosują sprawdzony plan gry dla każdej nieruchomości. Jeśli rozwiniesz te talenty, możesz odkryć unikalne nieruchomości o potencjale wartości dodanej, których często nie zauważają konkurenci.

Robert nazywa tę metodę inwestowania w nieruchomości strategią „Get-Rich-Right”. Najlepszą wiadomością dla wszystkich nowych inwestorów w nieruchomości jest to, że plan ten można zrealizować w dowolnym miejscu i początkowo można go zrealizować w niepełnym wymiarze godzin. Dajemy Ci dziesięć metod na zdobycie majątku za pomocą metody „Get-Rich-Right”.

Zwiększ oszczędności i posprzątaj kredyt

Nie zgadzamy się z niektórymi, którzy sugerują, że możesz rozpocząć karierę w inwestowaniu w nieruchomości bez gotówki. Z naszego doświadczenia wynika, że ​​najlepsze możliwości i najwięcej opcji są dostępne dla inwestorów nieruchomości, którzy mają zarówno gotówkę, jak i dobry kredyt. Nie odkładaj na później - zacznij pracę nad tym krokiem już teraz.

Sprzedawcy raczej nie zapewnią finansowania kupującemu o złej historii kredytowej; ponieważ zakup nieruchomości praktycznie zawsze wymaga pożyczenia środków, upewnij się, że raport kredytowy jest możliwie najdokładniejszy i jak najbardziej korzystny. Twoja ocena kredytowa jest kluczowym elementem nie tylko w kwalifikowaniu się do pożyczek na nieruchomości, ale także w uzyskaniu najlepszych warunków, aby zmaksymalizować wykorzystanie pożyczonego kapitału.

Uzyskaj kopię raportu kredytowego i popraw wszelkie błędy - pronto! Przynajmniej poproś firmę raportującą kredyty o dodanie swoich uwag do pliku wraz z wersją wszelkich sporów. Jeśli pojawią się legalne zaległe salda, sformułuj plany płatności i prześlij firmie sporządzającej sprawozdania kredytowe pisemne aktualizacje wskazujące, że saldo zostało zapłacone lub w inny sposób zadowalająco rozwiązane.

Jako nowy inwestor nieruchomości powinieneś również wypracować dodatkowe źródła dochodu, utrzymując, a najlepiej nawet zmniejszając bieżące wydatki; nawet jeśli możesz znaleźć nieruchomości, w których sprzedawca zapewnia całość finansowania, nie możesz uniknąć pewnych wydatków z własnej kieszeni lub kosztów alternatywnych utraconych dochodów, spędzając czas i energię na śledzeniu nieruchomości i przeprowadzaniu analizy due diligence. Musimy jeszcze znaleźć najlepszego inspektora nieruchomości lub firmę powierniczą, która działa za darmo.

Większość ludzi generuje bogactwo i osiąga wyższy standard życia poprzez poświęcenie i życie poniżej swoich środków w krótkim okresie; niektórzy to robią nawet po uzyskaniu znacznych przepływów pieniężnych z nieruchomości. Aby dowiedzieć się, jak śledzić i ograniczać wydatki, wybierz kopię najnowszej edycji Erica Personal Finance For Dummies (Wiley).

Kup nieruchomość na ścieżce postępu

Znajdź nieruchomości, które znajdują się na ścieżce postępu - obszary, które będą ulegać dalszej poprawie dzięki nowym inwestycjom i działalności gospodarczej. Nie możesz realistycznie fizycznie przenieść swojej nieruchomości, więc analiza lokalizacji i jej przyszłego potencjału ma kluczowe znaczenie. Po zlokalizowaniu najlepszych miast lub dzielnic zwykle można szukać dwóch rodzajów nieruchomości, które nie osiągają pożądanych rezultatów:

  • Te właściwości dochodu, które są zmęczone i zużyte i mają szerokie odroczenie konserwacji Te, które są sprawne fizycznie, ale źle zarządzane

Twoje preferencje będą zależeć od konkretnych talentów i zasobów. Robert preferuje dobrze zlokalizowane, sprawne fizycznie właściwości, które po prostu osiągnęły gorsze wyniki z powodu złego zarządzania. Jest w stanie wykorzystać swoje umiejętności i wiedzę jako zarządca nieruchomości do modernizacji nieruchomości, pozyskiwania nowych najemców i podwyższania czynszów. Szczególnie atrakcyjne nieruchomości to nieruchomości, w których obecny właściciel lub zarządca nie utrzymywał czynszów na poziomie rynkowym lub nieruchomości, które nie zostały odpowiednio utrzymane pod względem kosmetycznym.

Kup odpowiednią nieruchomość w najlepszej możliwej cenie

Zawsze kupuj nieruchomości za najlepszą możliwą cenę. Ta strategia jest prosta i ma wiele sensu, ale łatwiej powiedzieć, niż zrobić. Sugerujemy przestrzeganie określonych wytycznych. Zasadniczo większość zakupów nieruchomości powinna należeć do wyższej kategorii podmiotów zajmujących się ustalaniem cen i odpowiednio wyceniona. Chcesz kupić nieruchomości, które oferują określone wyzwania, które pasują do twoich osobistych talentów, abyś mógł wykorzystać swoje umiejętności do ulepszenia i podniesienia wartości nieruchomości oraz zwiększenia dochodu operacyjnego netto w miarę upływu czasu.

Inwestor nieruchomości korzystający z metody „Get-Rich-Right” nie kupuje nowej lub całkowicie wyremontowanej nieruchomości, chyba że znajduje się ona na drodze postępu lub doskonałej lokalizacji, ponieważ dotychczasowa wartość dodana lub wzrost wartości obecny właściciel. Te nieruchomości mogą być solidnymi inwestycjami, ale jesteś ograniczony do wzrostu czynszu i wartości rynkowej.

Jednak w niektórych szczególnych sytuacjach zakup nowej lub całkowicie odnowionej nieruchomości jest dobrą alternatywą inwestycyjną. Na przykład zakup nieruchomości na wynajem w pierwszej fazie społeczności nad oceanem lub innej wyjątkowej lokalizacji, która jest trudna do odtworzenia, może być świetną inwestycją na dłuższą metę. Ceny w pierwszych fazach nowych inwestycji są często korzystne, ponieważ deweloper musi sprzedać pewną liczbę jednostek, zanim zacznie obowiązywać jego stała pożyczka.

Dwie ważne cechy odnoszące sukcesy inwestorów w nieruchomości to dyscyplina i możliwość z góry ustalenia maksymalnej ceny, jaką zapłacą za nieruchomość, aby zapewnić dużo miejsca na potencjał do uznania. Nie chcesz po prostu obniżać ceny zakupu o koszty napraw, ponieważ wartość dodawana do nieruchomości powinna być znacznie wyższa niż wydatki z własnej kieszeni, w tym czas i ryzyko związane z wykonaniem tej pracy siebie.

Odnów nieruchomość we właściwy sposób

Strategia „Get-Rich-Right” polega na znalezieniu nieruchomości, które są dobrze zlokalizowane na ścieżce postępu, a następnie odnowieniu ich w celu zwiększenia przepływów pieniężnych i wartości. Ale nie przepłacaj za fizycznymi ulepszeniami. Chcesz dokonać tylko tych remontów lub modernizacji, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości na rynku docelowym. Twoja nieruchomość jest wynajmowana, a nie własnym domem. Możesz chcieć umieścić w swoim domu blaty i urządzenia premium, ale nie uzyskasz dobrego zwrotu z inwestycji, jeśli poprawisz swoją nieruchomość. Duma własności jest ważna, ale prowadzisz firmę, a przekroczenie budżetu na jedną nieruchomość ograniczy twoją zdolność do oszczędzania następnej zaliczki i budowania portfela oraz osiągania bogactwa.

Ulepszenia powinny pozwolić Ci zwiększyć czynsz lub dodać do wartości nieruchomości, abyś otrzymał zwrot 2 USD za każdy 1 USD wydany na ulepszenia. Najlepsze właściwości utrwalacza na wierzchu dla większości początkujących inwestorów w nieruchomości to nieruchomości z prostymi naprawami: malowanie, kształtowanie krajobrazu i drobne naprawy generalnie zapewniają doskonałe wyniki za niewielką opłatą. Te proste naprawy mieszczą się w umiejętnościach większości inwestorów w nieruchomości, którzy mogli rozwinąć i udoskonalić swoje talenty, utrzymując i modernizując własne domy.

łatwy remont nieruchomości

Chociaż samodzielne wykonywanie pracy jest zazwyczaj tańsze, nie zapomnij spojrzeć na czas i czynniki związane z doświadczeniem. Nie ma sensu wynajmować nieruchomości na rynku przez trzy tygodnie, podczas gdy spędzasz wieczory i weekendy malując, próbując zaoszczędzić 1000 dolarów, które dobry wykonawca pobierałby za malowanie, co zajęłoby mu dwa dni i pozwoliłoby ci je wynająć w ten weekend. (Dobry wykonawca prawdopodobnie również wykona lepszą robotę niż ty!)

Jeśli korzystasz z usług kontrahentów, uzyskaj trzy porównywalne oferty od licencjonowanych, kompetentnych specjalistów. Jeśli jednak wiesz, że masz konkurencyjną ofertę, możesz przyspieszyć ten proces, pytając wykonawcę, czy może obniżyć cenę o 10 procent - wtedy nie musisz wychodzić i otrzymywać dodatkowych ofert. Oczywiście najczęściej używani kontrahenci mogą znać Twoją rutynę i zawyżać swoją ofertę o 10 procent lub więcej. Z czasem możesz dobrze zrozumieć, co stanowi uczciwą ofertę na wszystkie rodzaje pracy, które rutynowo licytujesz.

Niezależnie od tego, czy wykonujesz pracę samodzielnie, czy zatrudniasz wykonawcę, upewnij się, że uzyskałeś wszystkie wymagane pozwolenia i spełniałeś odpowiednie przepisy budowlane i dotyczące użytkowania dla wszystkich ulepszeń. Koszt wymaganych zezwoleń i kontroli będzie należeć do ciebie, ale upewnij się, że twoja umowa lub umowa wyraźnie określa, kto jest odpowiedzialny za uzyskanie pozwoleń i organizację wszystkich wymaganych kontroli.

Bądź na bieżąco z rynkowymi czynszami

Jednym z największych wyzwań dla większości właścicieli nieruchomości na wynajem jest ustalenie odpowiedniego czynszu w celu obciążenia najemców za nowo wyremontowane jednostki najmu. Ten aspekt własności nieruchomości i zarządzania nią wymaga po prostu odrobiny pracy domowej i badań. Każda nieruchomość jest wyjątkowa, ale najlepsze wskazówki dotyczące wartości rynkowej wyremontowanej nieruchomości można znaleźć w badaniu rynku porównywalnych nieruchomości.

Po zakupie i uaktualnieniu nowej nieruchomości na wynajem natychmiast przetestuj nową strukturę stawek czynszu, oferując wolne jednostki lub powierzchnię najmu według wyższych stawek rynkowych określonych w ankiecie dotyczącej najmu. Odpowiedź otrzymana od potencjalnych klientów poinformuje Cię, czy pytasz za dużo, czy też masz jeszcze miejsce na czynsze. Po zainstalowaniu nowych najemców płacących wyższe czynsze możesz wprowadzić podobne ulepszenia dla istniejących najemców i podnieść ich czynsze do podobnych poziomów. Jedną ze strategii jest renowacja mieszkań po obrocie i zaoferowanie doskonałemu, dobrze wykwalifikowanemu finansowo i stabilnemu istniejącemu najemcy możliwości przeniesienia się do ulepszonej jednostki przy wyższym czynszu. Następnie możesz wyremontować opuszczone urządzenie. Powtarzasz ten proces, dopóki wszystkie jednostki najmu w Twojej nieruchomości nie zostaną w pełni zmodernizowane i nie osiągniesz maksymalnego dochodu z najmu.

Zalecamy, aby utrzymywać poziom czynszu nieco poniżej pełnego rynkowego czynszu dla obecnych długoterminowych najemców, aby okazać uznanie dla ich długoterminowego najmu i zachęcić ich do pozostania. Koszt utraty najemcy jest wysoki - wakat powoduje utratę czynszu, którego nigdy nie odzyskasz, a także dodatkowy koszt reklamy i przygotowania wynajmowanej nieruchomości dla następnego najemcy. Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, zapoznaj się z najnowszą wersją Roberta's Property Management Kit For Dummies (Wiley).

Odzyskaj dolary remontowe poprzez refinansowanie

Jednym z kluczowych elementów strategii „Get-Rich-Right” jest utrzymanie kapitału i rozsądne wykorzystanie dźwigni, przy jednoczesnym zachowaniu wystarczającego kapitału własnego, aby przetrwać wzloty i upadki cykli nieruchomości i lokalnych wyzwań gospodarczych. Nabycie i remont wynajmowanej nieruchomości wymagało gotówki, ale zwiększyłeś również dochód, który stworzył dodatkową wartość. Możesz teraz użyć tej zwiększonej wartości do refinansowania nieruchomości na pokrycie początkowych kosztów nabycia i remontu.

Chociaż zawsze odradzamy udzielanie zbyt dużych pożyczek i nadmierne zarządzanie inwestycjami w nieruchomości, nie chcesz też być zbyt konserwatywny i nie doceniać swoich potrzeb gotówkowych. Koszt refinansowania jest taki, że nie chcesz refinansować nieruchomości więcej niż raz na kilka lat, a jeśli nagle potrzebujesz gotówki, aby przezwyciężyć nieprzewidziane problemy, koszty funduszy krótkoterminowych mogą być wysokie. Pożycz dodatkowe pieniądze lub dysponuj niewykorzystaną linią kredytową (którą niektórzy pożyczkodawcy oferują swoim najlepszym klientom bez kosztów bilansowych), aby uwzględnić rezerwy.

Silny rynek nieruchomości może być niezwykle kuszący, aby nadmiernie agresywnie wykorzystać, ale nie daj się zwieść. Nie pożyczaj całego kapitału własnego miejsca zamieszkania, aby wyjść i kupić nieruchomość inwestycyjną. Osoby te są naprawdę spekulantami na rynku nieruchomości (ludzie, którzy grają na nieruchomościach) i nie należy ich mylić z inwestorami.

Zawsze powinieneś posiadać własny dom i mieć (i zawsze utrzymywać) dobrą poduszkę kapitału, zanim zaczniesz kupować nieruchomości inwestycyjne. Jak widać na przełomie 2000 i 2010 r., Wnioski na temat spadającego rynku nieruchomości są trudne dla wszystkich inwestorów, ale całkowicie niszczą tych niewielu inwestorów, którzy pożyczają zbyt wiele z własnych domów.

Pamiętaj, że rynki nieruchomości mają i będą miały cykle, a ty nie chcesz być zbyt agresywny i odkryć, że twoje imperium nieruchomości zapada się do tego stopnia, że ​​sam nie możesz sobie pozwolić na wynajem jednego z mieszkań, z których korzystałeś posiadać!

Zmień położenie nieruchomości na lepsze najemców

Jednym z najlepszych sposobów na zwiększenie dochodów i wartości nowo wyremontowanej inwestycji w nieruchomości jest zmiana położenia nieruchomości na nowych, lepiej wykwalifikowanych finansowo najemców. Spójrz więc na uaktualnienie swoich najemców poprzez marketing do nowego profilu najemców docelowych i ponowne wynajęcie nieruchomości.

Często i tak prace remontowe wypierają obecnego najemcę, ale prawdopodobnie nie chcesz przedłużać umów najmu, nawet jeśli jesteś w stanie je obejść. Obecni najemcy mogą być przyczyną tego, że poprzedni właściciel sprzedał nieruchomość (i potrzebuje całkowitej renowacji)! Tacy najemcy raczej nie zmienią się nagle i będą nadal korzystać z nieruchomości i nadużywać jej bez względu na inwestycję.

Robert radzi, aby nie przedłużać umowy najmu nieodpowiedzialnego najemcy ze zwierzakiem, który zniszczył obecne podłogi. Lepiej przyprowadź nowego najemcę, jeśli będziesz musiał zainwestować w nową podłogę, a zwłaszcza wykładzinę w wynajmowaną jednostkę. Podobnie, nie chcesz kontynuować wynajmu najemcy, który nie będzie w stanie wygodnie zapłacić wyższego czynszu, który jest teraz wart Twojej całkowicie odnowionej nieruchomości.

Jest to często jedno z najtrudniejszych wyzwań dla właścicieli wynajmowanych nieruchomości - musi stawić czoła obecnemu krańcowemu najemcy i nie przedłużać umowy najmu. Chociaż może się okazać, że obecni najemcy posiadają kwalifikacje finansowe i będą traktować nieruchomość jako własną, w rzeczywistości niektóre nieruchomości o zmienionej lokalizacji powinny zaczynać się od nowych najemców. Wymagaj od obecnych najemców złożenia wniosku o wynajem. Przejdź do odnowienia umowy najmu dokładnie tak, jak dla nowego najemcy i zastosuj te same kryteria finansowe.

Innym sposobem na poprawę stabilności przepływów pieniężnych i zminimalizowanie prawdopodobieństwa problemów z najemcami jest zwiększenie depozytu zabezpieczającego, o ile nie przekroczysz dopuszczalnego poziomu. Pamiętaj jednak, że warunki rynkowe zwykle ograniczają kwotę, którą możesz pobrać za depozyt zabezpieczający. (Robert jest współautorem legalnego zestawu wynajmujących dla manekinów z Laurence Harmon [Wiley], który może pomóc w znalezieniu i utrzymaniu świetnych najemców.)

Zostań lub zatrudnij przełożonego nieruchomości

Doskonałe zarządzanie czyni różnicę między średnimi a doskonałymi zwrotami w długim okresie. Po remoncie i zmianie położenia nieruchomości z nowymi najemcami o wyższych czynszach, musisz zatrzymać najemców i zminimalizować obroty. Możesz również dodatkowo zwiększyć dochód operacyjny netto, skutecznie i wydajnie kontrolując wydatki.

Nawet jeśli właśnie nabyłeś nową nieruchomość na wynajem, musisz konsekwentnie realizować swoją długoterminową strategię inwestycyjną, skutecznie zarządzając nieruchomością i zarządzając nią, aby osiągnąć maksymalną wartość, tak jakbyś zamierzał refinansować lub przygotowywał nieruchomość do sprzedaży.

Docelowym nabywcą będzie ktoś, kto chce kupić nieruchomość pod klucz (taką, która działa optymalnie i nie wymaga remontu ani zmiany najemców) na własny użytek lub jako podstawową inwestycję w wynajem lub wycinanie kuponów (stała, wysoce przewidywalna strumień dochodów, jaki otrzymują inwestorzy obligacji). Rzeczoznawcy majątkowi ustalą wyższą wartość nieruchomości o solidnych osiągnięciach z solidnego dochodu operacyjnego netto. Pamiętaj, że aby osiągnąć maksymalną wartość, musisz mieć spójny dochód z czynszów według stawek rynkowych, stabilnego najmu i rozsądnych wydatków. Ale nie wybieraj niższych wydatków, ponieważ grozi to obniżeniem atrakcyjności z powodu odroczonej konserwacji.

Refinansuj lub sprzedaj i odłóż ponownie

Pomimo spadku wartości nieruchomości w większości obszarów na przełomie 2000 i 2010 r. Wielu właścicieli wynajmujących nieruchomości stwierdza, że ​​posiadają znaczną część kapitału własnego związaną z ich nieruchomościami ze względu na aprecjację, która miała miejsce w ciągu dziesięcioleci w większej części kraju . Posiadanie części kapitału w nieruchomości jest dobre i chroni cię przed zawahaniem, jeśli lokalna ekonomia nieruchomości odniesie trafienie, ale zbyt dużo kapitału po prostu siedząc w nieruchomości obniża twoje ogólne zyski.

Nasza strategia „Get-Rich-Right” zaleca wykorzystanie kapitału własnego w obecnych nieruchomościach w celu rozszerzenia posiadanych nieruchomości poprzez inwestowanie w dodatkowe nieruchomości w celu dywersyfikacji w celu zmniejszenia ogólnego ryzyka. Możesz uzyskać dostęp do tego kapitału, aby wygenerować potrzebną gotówkę na jeden z dwóch sposobów: albo zachowawczo refinansuj wynajętą ​​nieruchomość, albo spróbuj sprzedać inwestycję w nieruchomość na giełdzie z odroczonym podatkiem.

Najlepsza opcja zależy od warunków rynkowych. Sugerujemy skorzystanie z korzystnych warunków finansowania, o ile są dostępne, w celu refinansowania ustabilizowanych nieruchomości długoterminowych. Wpływy te można wykorzystać do uzupełnienia konta kapitałowego w celu zainwestowania w dodatkowe nieruchomości na wynajem lub nawet w inne inwestycje. Najlepszą wiadomością jest to, że możesz pobrać gotówkę z nieruchomości bez podatku. Pożyczanie nie jest niebezpieczne, jeśli odbywa się z umiarem.

Możesz też sprzedać nieruchomość i skorzystać z odroczonej podatku dochodowego 1031, aby utrzymać swój kapitał. Oprócz nadwyżki lub leniwego kapitału, niektórzy właściciele wolą opcję odroczenia podatku, ponieważ mogą zwiększyć wykorzystanie amortyzacji w celu zabezpieczenia swoich dochodów z nieruchomości. Właściwy księgowy lub doradca podatkowy może pomóc w dokonaniu właściwego wyboru między refinansowaniem a odroczoną podatkiem giełdą.

Konsoliduj gospodarstwa w większe nieruchomości

Na szczęście wielu inwestorów nieruchomości jest w stanie opanować koncepcje kupna i remontu wynajmowanej nieruchomości. Jednak często odnoszą one takie sukcesy, że ich imperium nieruchomości zaczyna kontrolować swoje życie.

Chociaż posiadanie zdywersyfikowanego portfela nieruchomości na wynajem ma pewne nieodłączne zalety, nadejdzie dzień, w którym twoje rozległe nieruchomości będą obciążały zarządzanie. Większość długoterminowych inwestorów nieruchomości odkrywa, że ​​osiągają punkt, w którym ich obowiązki zarządcze i obowiązki nie odpowiadają już stylowi życia, na jaki mogą sobie pozwolić. Często decydują się uprościć swoje życie i zatrudnić profesjonalnych zarządców nieruchomości, aby zarządzający nieruchomościami mogli poradzić sobie z 4 Ts: najemcami, obrotami, toaletami i śmieciami.

Jednak znalezienie i opłacenie wykwalifikowanego zarządcy nieruchomości dla zdywersyfikowanego portfela małych nieruchomości do wynajęcia nie jest łatwe ani opłacalne. Potencjalna efektywność zarządzania nieruchomościami jest zmniejszona, gdy duża liczba domów jednorodzinnych lub mieszkań i / lub małych nieruchomości wynajmowanych jest rozproszona na dużym obszarze geograficznym. Zamiast tego spójrz na giełdę odroczoną na podatek i skonsoliduj swoje nieruchomości w jedną lub kilka większych nieruchomości, którymi można profesjonalnie zarządzać. Nadal będziesz czerpać korzyści z posiadania nieruchomości bez konieczności radzenia sobie z codziennymi wyzwaniami związanymi z zarządzaniem.